Grundbuch


Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches Auskunft über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse eines Grundstücks gibt. Auf die Eintragungen im Grundbuch muss sich jeder Beteiligte verlassen können, d. h. das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben.

Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt. Das Grundbuchamt wiederum ist eine Abteilung des Amtsgerichtes. Es führt die Grundbücher aller im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke. Zuständig für Eintragungen im Grundbuch und Entgegennahme von Anträgen sind Rechtspfleger und deren Mitarbeiter.

Das Grundbuch und seine Bestandteile

Das Grundbuch besteht aus einem Deckblatt, auf dem das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk (Gemeinde) und die Nummer des Grundbuchblattes verzeichnet sind, dem Bestandsverzeichnis sowie drei Abteilungen.

Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke beschrieben. Die Angaben zur Bezeichnung des Grundstücks nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie die Größe übernimmt das Grundbuchamt von der Behörde für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (abgekürzt LGLN; früher: Katasteramt).

Abteilung I gibt an, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Zudem ist sein Eigentumsanteil an dem Grundstück aufgeführt. In der Regel hat der Eigentümer 1/1 Anteil an seinem Grundstück. Bei Eheleuten ist es jedoch oft der Fall, dass sie sich das Grundstück auch in rechtlicher Hinsicht teilen. Dementsprechend sind sie Eigentümer zu je 1/2 Anteil. Auch die Erwerbsart wird in Abteilung I niedergeschrieben. Es gibt drei verschiedene Arten des Grundstückserwerbs:

  • Erwerb durch Rechtsgeschäft (Kauf-, Übertragungs-, Tausch- oder Schenkungsvertrag),
  • Erwerb als Rechtsnachfolger (Erbe),
  • Erwerb durch Zwangsversteigerung.

Für diese drei Arten sind unterschiedliche Dokumente wichtig, um das Eigentum umzuschreiben: für den Erwerb durch Rechtsgeschäft die Auflassung, für den Erwerb als Rechtsnachfolger der Erbschein und für den Erwerb durch Zwangsversteigerung der Zuschlagsbeschluss. Ohne diese und einen entsprechenden Antrag auf Eigentumsumschreibung wird das Grundbuchamt nicht handeln. Ein Antrag kann entweder persönlich von den Beteiligten beim Grundbuchamt abgegeben werden oder im Auftrag schriftlich durch den Notar.

In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen eingetragen. Unter dem Begriff „Lasten“ verbergen sich u. a. Wohnungs- und Wegerechte, Altenteile und Nießbrauchrechte (umfassende Nutzungsrechte), Reallasten (Recht auf wiederkehrende Leistungen) u. v. m. Beschränkungen sind z. B. Zwangsversteigerungs- oder -verwaltungsvermerke, Auflassungsvormerkungen oder Testamentsvollstreckervermerke. Durch eine Last räumt der Eigentümer einem Dritten besondere Rechte an dem Grundstück ein. Eine Beschränkung lässt den Eigentümer nicht mehr frei über sein Grundstück verfügen (er kann es nicht mehr an eine beliebige Person weiterverkaufen).

Abteilung III beinhaltet nur Grundpfandrechte, d. h. Hypotheken, Grundschulden oder (sehr selten) Rentenschulden. Diese drei unterscheiden sich nach dem Zweck (für eine Baufinanzierung wird nahezu ausnahmslos die Grundschuld verwendet) und der Art der Eintragung. Eine Hypothek besteht nur in der Höhe des Darlehensbetrages, eine Grundschuld kann beispielsweise bei einer erneuten Aufnahme eines Darlehens im Grundbuch verzeichnet bleiben. Durch die Rentenschuld wird im Prinzip eine „Ratenzahlung“ gesichert, d. h. zur Abzahlung des Darlehens wird ein regelmäßig zu zahlender Betrag vereinbart und im Grundbuch eingetragen.

Die Einsicht in das Grundbuch

Wer das Grundbuch einsehen will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen. Es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, die unlautere Zwecke oder bloße Neugier ausschließen. Eine Person kann also nicht Grundbücher einsehen, weil sie sich über die Grundstückspreise in ihrer Gemeinde einen Überblick verschaffen will. Eigentümer und eingetragene Berechtigte sind gegen unbefugte Einsicht zu schützen. Ob die Einsicht in das Grundbuch zu gestatten ist, entscheidet der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle. Die Einsicht in das Grundbuch vor Ort (keine elektronische Einsicht) ist kostenfrei.